Voilà le compte-rendu qu’ont fait les architectes des bâtiments concernés  lors leur réunion avec les services de la Ville, le 12 janvier dernier :

Bonjour

 Je crois pouvoir dire que la réunion à la SEM PACT vendredi matin, en présence de Mr DARTEIL et Mr JOLY de la SEM PACT, de  Mr VIONNET, Mme FORNOT et Mme MISI de la Ville de Bagnolet, de  Mr FEICHTINGUER, architecte coordonateur nommé par la SEM PACT, des représentants des copropriétés des bâtiments 5 et 7 dont Mr VENARD et MR HOSSEINI, n’a pas permis de valider notre dossier.Notre projet commun sur lequel nous travaillons maintenant depuis plusieurs mois n’a pas été accepté par la Ville de Bagnolet et son architecte. Les études et conclusions réalisées par l’assistance maîtrise d’ouvrage, le cabinet ENERTECH représenté par Mr SIDLER, ont été remises en question.

Notre programme de travaux et en particulier la réalisation d’une isolation par l’extérieur sur les façades n’est pas validé.

 La Ville de Bagnolet vous demande d’étudier un autre programme de travaux, bien différent sur les plans architectural et énergétique :

-          Conservation des panneaux préfabriqués en façades avec les pointes de diamant avec réalisation d’un ravalement seulement (peinture) et possibilité de mettre en place une isolation par l’intérieur ;

-          Changement des bandeaux filants dans leur ensemble, c'est-à-dire menuiseries extérieures et panneaux de remplissage amiantés (dépose complète de tout ,l’ensemble existant situé entre les allèges béton en pointe de diamant) ;

 A noter que le PVC est à proscrire et qu’il faudra soit mettre en place des menuiseries bois, aluminium ou mixte (bois intérieur et métal côté extérieur) ;

-          Remplacement de tous les radiateur et pose de compteurs de chauffage individuels.

L’architecte coordonateur a une position ferme sur le maintien des façades idem existant qui constituent pour lui un témoin d’une architecture intéressante.

Juste pour mémoire, les copropriétés avaient souhaité la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur pour les raisons suivantes :

-          ne pas réduire la surface habitable des logements (épaisseur d’isolant à minima de 14 cm avec polystyrène TH32) ;

-          ne pas réaliser de travaux privatifs à l’intérieur des logements avec des difficultés techniques notamment pour le réaménagement des pièces d’eau :  cuisine (évier en façade) et salle de bains (baignoire existante de 1.60 cm qui ne trouverait plus sa place) et la reprise de la décoration intérieure des logement (subvention de l’ANAH  s’assurer pour les travaux privatifs) ;

-          ne pas déplacer tous les radiateurs en façade ;

-          supprimer les ponts thermiques façade/plancher et façade/refend, de permettre une isolation des gaines techniques en façade et pignon. Ainsi à épaisseur d’isolant égal, les besoins en chauffage sont supérieurs à environ 17% avec une isolation par l’intérieur ;

-          avoir une meilleure inertie du bâtiment, donc un meilleur confort d’été.

Ces éléments font suite aux études réalisées par ENERTECH qui a constitué le point de départ de notre étude diganostic-faisabilité.

La dépose de tous les panneaux amiantés impliquera des travaux dans l’emprise des logements, s’agissant des mesures à prendre vis-à-vis de l’amiante pendant les travaux, et il faut que tous les copropriétaires en soient conscients pour éviter tout souci lors des futurs travaux.

Ma demande concernant un possible accord pour l’autorisation de travaux avec des bâtiments isolés par l’extérieur n’a pas reçu de réponse de la Ville.

La Ville de Bagnolet a rappelé qu’elle souhaitait être associé à toutes les décisions concernant ces 5 copropriétés, y compris le traitement des halls d’entrée.

Le point concernant le changement de l’énergie n’a pas encore été abordé.

L’équipe de maîtrise d’œuvre ne peut que regretter de se trouver ainsi confronter à tant d’avis et centres d’intérêts différents sur un même projet.

Il est encore possible aux copropriétaires de repartir sur de nouveaux objectifs et sur un nouveau projet, mais ce nouveau programme ne correspond pas à la mission que vous nous avez confiée, en liaison avec Mr SIDLER, AMO, et à votre objectif de se rapprocher d’un bâtiment BBC.

Il convient maintenant que chaque copropriété décide de la suite qu’elle souhaite donner à l’étude sur son bâtiment.

Nous restons à votre écoute,

Nathalie LACAGNE pour l’équipe de maîtrise d’œuvre SARL LACAGNE & STAFIE, IPC,

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Voilà la lettre que les Président de conseil syndicaux des bâtiments 1,2,3,5,7 ont fait parvenir à M. Marc Everbecq, Maire de Bagnolet

Copropriété du parc, quartier de la Noue à Bagnolet  Bâtiment 1, 2, 3, 5, 7

     Bagnolet le 17 janvier 2010

A l’attention de M. Marc Everbecq, Maire de bagnolet

Monsieur le Maire,

Nos bâtiments sont engagés depuis plusieurs années dans un programme de réhabilitation dans le cadre de plans de sauvegarde. Notre équipe d’architecte a présenté le 12 janvier dernier à vos services ainsi qu’à M. Feichtinger, l’architecte conseil de la ville, les résultats de plus de deux ans d’études.

Lors de cette réunion, nous avons pu constater que notre dossier n’avait pas recueilli l’assentiment de vos services sur des points majeurs et notamment, l’isolation par l’extérieur, seule solution permettant de maîtriser les charges de chauffage et d’obtenir le label BBC et les subventions de l’ANAH qui lui sont réservées. Par ailleurs, ce type d’isolation est la seule solution évitant des frais importants de remise en état des parties privatives et permettant une organisation satisfaisante du chantier. L’isolation par l’extérieur est aujourd’hui la solution adoptée pour la réhabilitation de la plupart des grands ensembles.

Vos services et l’architecte conseil viennent de demander à nos architectes d’étudier un autre programme avec conservation des façades en pointe de diamant, qui constitueraient un élément architectural à préserver et d’abandonner l’objectif de réaliser des travaux permettant d’atteindre des performances de basse consommation énergétique.

Ces divergences majeures et d’autres remettent concrètement en cause la faisabilité de tout le projet de réhabilitation de nos bâtiments car les calendriers des travaux sont extrêmement serrés pour rentrer dans les délais impartis par les plans de sauvegarde.

Nous sommes extrêmement inquiets de cette situation et vous demandons de bien vouloir nous accorder dans vos meilleurs délais, une entrevue afin de nous entretenir de cette situation très préoccupante.  

Dans cette attente, veuillez croire, Monsieur le Maire, à l’expression de nos sentiments les meilleurs.

Pour les Présidents des conseils syndicaux : Bâtiment 1 M. Aouinat, bâtiment 2  Mme Denoyelle, bâtiment 3  M. Boghossian, bâtiment 5  M. Hosseini

Olivier Venard, Président du bâtiment 7

Rappel : Les plans de sauvegarde sont des procédures initiées par l'Etat pour aider les copropriétés en difficulté en vue de leur réhabilitation. Ils ont débuté en septembre 2006. Le comité plénier rassemble tous les acteurs de ces plans de sauvegarde; Les copropriétaires y sont représentés par leurs conseils syndicaux.

La réunion était co-présidée par le Sous-préfet et le 1^er Maire-adjoint L. JAMET. Etaient  également présents: le directeur de l’Urbanisme de la ville  et ses collaboratrices,  la Direction départementale de l’équipement 93, la Caisse des dépôts et consignation, la SemPact, le Pact Arim, l’ARC,  le département, Me Blériot et Le Batteux et leurs collaborateurs, Véolia, la SDCB, Foncia.et les représentants des bâtiments 2, 3, 4, 5, 7, et leurs syndics ainsi que le syndic du bâtiment1.

Le sous-Préfet insiste sur la nécessité de la visibilité du projet, avec une vision globale cohérente, ’un état prévisionnel des différentes phases des travaux et un état global de la trésorerie..il demande que ces éléments lui  soient transmis dans les prochaines semaines.

Le représentant de la Sem Pact, rappelle le contexte dans lequel s’inscrivent les plans de sauvegarde ; la signature le 23/04/09 du projet  ation de renouvellement urbain sur les quartiers de la Noue et des Malassis. Ce plan récemment augmenté de 3,6 millions d’€, s’élève à 37 millions € (12 millions de la Ville, 14 de l’ANRU le reste des collectivités territoriales). Deux équipements, un nouveau centre de quartier et une crèche devraient être construits. Le Maire-adjoint annonce la tenue d’un conseil de quartier le 21 janvier 2010 après que ce soit tenu un comité de pilotage de l’opération de renouvellement urbain. Le représentant de la SemPact précise que les travaux sur l’individualisation des réseaux devraient débuter en janvier prochain et ceux de la dalle en mai.

1 Scission    

Après que Me Le Batteux se soit longuement félicité de la réussite « unique en France » de la scission juridique, Me Blériot, ex administrateur judiciaire (depuis 2005) rappelle que les syndicats existants devront être dissous et de nouveaux syndicats constitués. Le liquidateur du principal assisté de Foncia continuera pour le moment d’appeler les charges du principal sur les anciennes clefs

2. Bilan des plans de sauvegarde au regard du désendettement

Le Pact-Arim rappelle que l’un des objectifs des plans de sauvegarde était de diminuer l’endettement de la copropriété. De ce point de vue, même si quelques points positifs doivent être mentionnés, il apparaît que l’endettement n’a pas globalement diminué, voire même il a augmenté pour certains bâtiments à cause principalement des charges de chauffage et d’eau chaude et des études.  Par rapport à 2007, le B1 a diminué ses charges, le B2 est stable, le B3 aurait augmenté (ce qui est contesté par son syndic coopératif), le B4 constate une baisse sur les charges courantes mais une hausse du fait des études, le 5 diminue son endettement (très élevé au départ) et le B7 est stable. Le suivi social mis en place par le Pact Arim dénombre 55 familles en grande difficulté (dont 93% de propriétaires occupants) pour lesquelles des solutions appropriées sont recherchées (relogement, aides du Fonds Solidarité logement, aides au maintien dans les lieux, accès à l’emploi…). Pour le principal les impayés se montent à 75 % du budget (la vente de Toffoletti à la ville diminuera cette dette de 432 000€).

3. Travaux

Travaux d’urgence : Réparation des collecteurs sous le B4 et ascenseurs pairs, ascenseurs parking (en cours de réalisation et financés à 85 %), fissures de façade bâtiment 5.

Travaux par bâtiment :

Bâtiment 4

Le bâtiment 4 (AMO Assistance à maîtrise d’œuvre SemPact,) vient d’adopter un estimatif des travaux (12,2 millions d’€) pour une option bâtiment basse consommation lors de son AG du 9/12/2009. Cet estimatif devrait être prochainement examiné par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) qui peut subventionner à 50% les projets portant sur les économies d’énergie.

Les bâtiments 1, 2, 3, 5, 7 (AMO Enertech) voteront en début d’année prochaine leur estimatif de travaux. (De l’ordre de 12 millions € sans les ascenseurs) pour présentation à l’ANAH en vue du subventionnement à 50%.

4. Discussion

Le président du bâtiment 7 a rappelé que son syndicat avait demandé en justice que la prise en charge de l’entretien réparation des réseaux (collecteurs d’eau usées et réseau d’eau potable) n’incombe pas aux copropriétaires Il ne comprend pas qu’on puisse remettre en question l’isolation par l’extérieur (par l’architecte de la Ville) notamment pour le bâtiment 5 (pointe de diamant, patrimoine architectural). Sur ce point, le maire-adjoint s’est montré rassurant. Le responsable du B7 s’inquiète également des délais nécessaires à l’instruction des dossiers individuels pour la détermination des droits à subventions supplémentaires. Le Pact Arim précise que ce travail débutera début 2010. Les présidents des bâtiments 3 et 5 posent plusieurs questions relatives à la scission juridique. M. Blériot répond qu’il réunira les syndics pour clarifier les points évoqués. D’autres questions sont également abordées par des représentants des copropriétaires :

Prise en charge de l’entretien-nettoyage de la dalle et des espaces communs cédés à la Ville. La Sempact répond qu’elle les prendra en charge. Elle prendra également en charge les frais de liquidation des anciens syndicats.

L’accès rue du bâtiment 5. Il est confirmé grâce à l’acquisition récente par la SemPact d’un local en pied d’immeuble. Les architectes du bâtiment 5 sont appelés à faire des propositions,

L’appui du Pact Arim à la recherche de prêts (bonifiés ou non) pour le reste à charge. Le Sous-préfet et ses services rappellent que cette tâche incombe sans conteste au Pact-Arim. Le Sous-préfet a également fait part de son engagement personnel sur ce sujet si le besoin s’en faisait sentir.

Stationnement aux abords de la résidence. La Sempact envisage d’acquérir le parking de l’AFU.pour une réouverture en 2010.