Quand La Noue écrit au Préfet

Lettre envoyée au Préfet de Seine-Saint-Denis par les syndicats de la copropriété de la Noue

Monsieur le Préfet,

Nous souhaitons, par la présente, réagir à la présentation du processus de scission du
syndicat principal de la résidence du Parc de La Noue, qui a été faite le 17 décembre 2008 lors du dernier comité plénier à la  Mairie de Bagnolet.

En effet cette présentation nous a profondément inquiété, car elle a mis en évidence une
grande incertitude, à la fois sur le calendrier, la méthode de mise en oeuvre, mais aussi sur la durée de certaines phases, les surcoûts associés pour les copropriétaires, et les
financements de cette scission.

Comme vous le savez, le travail sur la scission de notre copropriété a commencé en juin
2005 suite à la nomination par le TGI de Bobigny de Maître Blériot, administrateur judiciaire, nommé à la demande des copropriétaires pour assurer les conditions préalables de mise en oeuvre de la scission.

A l’époque, on nous annonçait la réalisation de cette scission sur un an et donc une durée limitée de la mission de l’administrateur judiciaire (dont le coût est élevé pour les
copropriétaires). Trois ans et demi plus tard la scission n’est toujours pas réalisée et il reste des zones d’ombre et de flou tant sur l’avancée de la scission juridique que sur les
possibilités de la scission technique.

Vous comprendrez que cette situation nous inquiète et que nous sommes de plus en plus regardant sur la façon dont les différentes missions sont menées, car cela entraîne un dérapage des coûts et délais de cette scission. Nous craignons aussi que ce qui sera
effectivement réalisé dans le cadre du projet ANRU sur le quartier, le soit au détriment de notre scission, et là encore les inquiétudes sont grandes.

En effet, nous poursuivons deux objectifs aujourd’hui au sein de notre copropriété : d’une
part réaliser la scission dans le cadre d’un Plan de Sauvegarde, et permettre la réhabilitation de la dalle, rétrocédée à la Ville, dans le cadre de l’ANRU et d’autre part, réaliser les travaux nécessaires à une réhabilitation ambitieuse de nos immeubles d’habitation dans le cadre de trois autres Plans de sauvegarde.

Ces objectifs, qui nous tiennent à coeur, sont indispensables au regard de la situation sociale et financière des habitants de la résidence du Parc, mais aussi et surtout au regard des difficultés et des dettes engendrées par les carences graves des gestionnaires successifs et de bon nombre de fournisseurs tout au long des trente années d’existence de notre copropriété, ce qui a d’ailleurs motivé la mise en place de ces quatre Plans de sauvegarde.

Pour souligner les caractéristiques sociales et financières de notre copropriété, il est
intéressant de rappeler ce qui a été mis en avant par les études de la SEM PACT lors de la mise en place des Plan de Sauvegarde.

Notre copropriété est caractérisée par un niveau de charge supérieur de plus de 30% par rapport aux autres copropriétés de la région Ile de France, le niveau de revenu y est
inférieur de 48% à la moyenne de la région Ile de France, le taux d’endettement des
copropriétaires y est extrêmement important, car la plupart sont des primo-accédants.
Afin de réussir la scission et les Plans de sauvegarde au bénéfice des résidents actuels de la copropriété nous souhaitons vivement que l’ensemble des actions entreprises dans le cadre de chacun des projets (Plans de sauvegarde, scission, projet ANRU) le soit avec une vision et une préoccupation globale des tâches à accomplir. Pour ce faire, il nous semble indispensable de répondre à ces deux questions :
- qui fait quoi ?
- qui finance quoi ?

Nos inquiétudes portent donc essentiellement sur les surcoûts induits par la scission que
nous ne nous pourrons assumer sans aide car ils s’ajoutent aux coûts des études travaux, des travaux et des charges courantes. Actuellement, d’après les éléments qui nous ont été communiqués par la SEM PACT, voici comment se profile la scission :

. Un administrateur au syndicat principal depuis 3 ans ½, et jusqu’au dépôt du rapport
présentant la scission au juge, pour une durée encore non déterminée aujourd’hui
(dépôt annoncé pour le premier semestre 2009 lors du comité plénier) dont le coût
représente 200 000 €/ an, soit le double du prix moyen d’un syndic.
. Un liquidateur du syndicat principal après la scission, avec une mission relativement
floue et une feuille de route encore plus floue et dont la durée ne peut pas être
déterminée.
. Huit administrateurs pour les nouveaux syndicats, soit six pour les habitations, un
pour parking, et un pour les entrepôts. Dans ce contexte, nous ne savons toujours
pas s’il sera possible de nommer les syndics actuels des bâtiments. Il serait pourtant
essentiel de ne pas rompre la gestion en cours par la nomination d’un administrateur
provisoire, plus onéreux et là encore dont la mission, sa durée et la feuille de route ne
sont pas définies et n’apportent pas de garanties aux copropriétaires.
 . Sept liquidateurs, celui du syndicat principal, et les six des anciens syndicats
secondaires d’habitation, dans les mêmes conditions de durée et de feuille de route
et d’imprécision que pour les administrateurs.
.
Lors du dernier comité plénier, il a été précisé que les irrécouvrables ne seraient pas
appelés aux copropriétaires, mais qu’ils seront prélevés sur les comptes créditeurs
des copropriétés, ce qui revient au même.
Face à cette inflation incontrôlable des charges, sur la base des documents de la SEM
PACT remis lors du dernier comité plénier, il ressort les chiffres suivants :

Revenu moyen mensuel par personne 1200 à 1700 €
Remboursement mensuel d’un prêt consécutif à l’achat de l’appartement 400 à 900 €
Charges mensuelles de copropriété par appartement 300 à 600 €
Coût des 4 appels « Etudes travaux » 1000 à 2000 €
Coût des travaux restant à charge par appartement 10 000 à 15 000 €
Coût mise aux normes du parking par place de stationnement 2034 €
Coût de l’appel irrécouvrable de 255 000 € 180 à 370 €
Coût des multiples administrateurs et liquidateurs A définir


Ce tableau illustre de manière synthétique le manque de visibilité de la mise en oeuvre de la scission et l’impasse financière vers laquelle nous nous dirigeons. Pour nous, conseils syndicaux des syndicats secondaires, la priorité reste la
réalisation des Plans de sauvegarde avec des objectifs énergétiques ambitieux et un
ensemble de travaux sur les installations d’infrastructures afin d’aboutir à une réelle
diminution des charges courantes permettant ainsi de solvabiliser les copropriétaires
sur le long terme et de rétablir l’équilibre financier des syndicats. Seule cette
approche rendra viable notre copropriété pour les prochaines décennies.

L’ensemble de ces surcharges financières d’ordre administratif met tout simplement la
copropriété dans l’incapacité de réaliser les programmes de travaux nécessaires. Or la
capacité à mettre en oeuvre des programmes permettant de réhabiliter des immeubles des années 70 et de les inscrire dans la dynamique du Grenelle de l’environnement constitue l’un des objectifs prioritaires au regard de la politique annoncée par le Gouvernement.

Nous pensons donc qu’il est indispensable pour la bonne fin du processus de scission et des Plans de sauvegarde que soient mises en place les condi tions objectives permettant à l’ensemble des partenaires des plans de sauvegarde de connaître les délais et les coûts de réalisation de la scission.

Une démarche de concertation et de coordination entre les acteurs permettra de conserver une vision globale et cohérente des objectifs à atteindre au premier rang desquels la réalisation des programmes de travaux dans le cadre des Plans de sauvegarde.

Dans la perspective de préparation du prochain Comité Plénier, nous souhaitons que puisse être organisé un comité de pilotage afin d’échanger avec vous et l’ensemble des partenaires.
.


Veuillez croire, Monsieur le Préfet, à l’expression de nos sentiments les plus respectueux.

Le Président du Conseil Syndical du B1 Le Président du Conseil Syndical du B2
M. ARIFF Mme DENOYELLE
Le Président du Conseil Syndical du B3 Le Président du Conseil Syndical du B5
M. BOGHOSSIAN M. HOSSEINI
Le Président du Conseil Syndical du B7 Le Président du Conseil Syndical Principal
M. VENARD M. DESSEROIR
Copie du courrier adressé à :
- Conseil Régional d’Ile de France
- Conseil Général du 93
- ANRU
- ANAH
- M. le Procureur de la République
- Monsieur le Directeur de l’ARC
- Mairie de Bagnolet
- SEM PACT